Az alábbiakban néhán hasznos információt szeretnénk megosztani Önökkel, amire az ingatlan adás-vétel során szükségük lehet:
Illeték
Lakástulajdon szerzés estén illetéket kell fizetni, melynek alapja az ingatlan forgalmi értéke.
Az illeték mértéke 4 %. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház (lakás) céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka az 50%-ot meghaladja. (pl.: félkész családi ház)
Nem lakásként nyilvántartott ingatlan esetében az illeték általános mértéke 4%. Szintén nem tartozik a lakástulajdon körébe az ingatlan-nyilvántartásban lakásként szereplő felépítmény, amelyet az illetékfizetési kötelezettség keletkezését megelőzően már legalább öt éve más célra hasznosítanak (garázs, műhely raktár stb.).
Lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetve az un. cserét pótló vétel esetén az illeték alapja az ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Az illeték mértéke 4 %. Megkötés, hogy a kedvezmény csak akkor alkalmazható, ha magánszemély tulajdonában csak egy lakás van. További megkötés, hogy a vásárlás időpontjától számított öt éven belül ez a kedvezmény nem vehető igénybe.
A 35. életévét be nem töltött fiatal, első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg.
Lakástulajdonnak állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti jogának átruházása esetén az illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a.
Jogforrás:
1990. évi XCIII. törvény Az illetékekről
Adózás
Adózás ingatlanból származó jövedelem esetén
Adózás ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem esetén
A bevételszerzés időpontja:
Az ingatlan megszerzése az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági vagy hatósági határozatot) a Földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén a szerzés napjának az öröklés megnyíltának napját kell tekinteni.
Bevétel mértéke:
Az ingatlan átruházásából származó bevételnek az erről szóló szerződésben (okiratban, bírósági, hatósági határozatban) rögzített teljes összeget kell tekinteni. Önkormányzati lakások, kárpótlási jegyért szerzett termőföld vagy erdő esetén nem a becsült érték, hanem a szerződésben szereplő tényleges vételár a szerzésköri érték.
Ingatlanok cseréje:
A cserét úgy kell tekintetni, mintha mindkét fél adás-vételi szerződést kötött volna az eladott és a vásárolt ingatlanra vonatkozóan.
Nem vagyoni hozzájárulás (apport):
Társaságba történő bevitel (apport) esetében az az érték, amennyiért az ingatlan(oka)t a társaság rendelkezésére bocsátották.
A jövedelem számítása:
A jövedelem kiszámításánál a fenti bevételből kell kiindulni, azt azonban csökkenteni lehet az alábbi - igazolt - költségekkel:
- megszerzésre fordított összeg és az ehhez kapcsolódó kiadások,
- az értéknövelő beruházások ellenértéke,
- az átruházással kapcsolatos kiadások.
Ha a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 %-ával kell csökkenteni.
Ha az ingatlan átruházásából származó jövedelem a szerzést követő 5. év után keletkezik, akkor a jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a számított összeget csökkenteni kell, ha az átruházás:
- a 6. évben történik, a számított összeg 10 %-ával,
- a 7. évben történik, a számított összeg 20 %-ával,
- a 8. évben történik, a számított összeg 30 %-ával,
- a 9. évben történik, a számított összeg 40 %-ával,
- a 10. évben történik, a számított összeg 50 %-ával,
- a 11. évben történik, a számított összeg 60 %-ával,
- a 12. évben történik, a számított összeg 70 %-ával,
- a 13. évben történik, a számított összeg 80 %-ával,
- a 14. évben történik, a számított összeg 90 %-ával,
- a 15. évben, vagy később történik, a számított összeg 100 %-ával.
A fizetendő adó mértéke és megfizetése:
Az ingatlan és vagyonértékű jog átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 20 %. Az adót a magánszemélynek adóbevallásában kell megállapítania és az előírt határidőig megfizetnie.
Lakásszerzési kedvezmény:
A magánszemélynek a befizetett (számított) adóból visszajár - vagy nem kell befizetni - az ingatlan átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó, amely összeget saját maga, vagy lakást szerző hozzátartozója részére, a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 6 hónapon (adóhatósági engedély esetén 12 hónapon) és az azt követő 48 hónapon (adóhatósági engedély esetén 60 hónapon) belül lakáscélú felhasználásra fordított (ideértve a használati- és haszonélvezeti jog és a lakásbérleti jog megszerzését is). Lakótelek vásárlás csak abban az esetben minősül lakáscélú felhasználásnak, amennyiben a magánszemély a fenti 48 (60) hónapon belül lakóházat épít.
A magánszemély a lakásszerzési kedvezményt az igazolt lakáscélú felhasználás adóhatóságnak történő bejelentésével egyidejűleg adó visszaigényléssel, vagy ha a lakáscélú felhasználás az adó megfizetése előtt történt, akkor az adóbevallásában érvényesíti.
A lakás vásárlását, haszonélvezeti jogának megszerzését a Földhivatalhoz benyújtott iktatott szerződés másolatával, a lakáshasználati jog és a lakásbérleti jog megszerzését az erről szóló szerződéssel, a lakásépítést, lakásbővítést a használatbavételi, vagy fennmaradási engedéllyel kell igazolni az összeg felhasználásának bizonyításával egyidejűleg. Ha a jövedelmet hozzátartozó részére használták fel, úgy a rokonsági fokot is igazolni kell.
Lakásszerzési kedvezmény utólagos megvonása:
Ha a magánszemély, vagy a lakást szerző hozzátartozó a lakásszerzési kedvezmény érvényesítését követő 60 hónapon belül a lakáscélú felhasználással szerzett lakás tulajdonjogát, haszonélvezeti jogát, használati jogát vagy bérleti jogát átruházza akkor az átruházásból származó bevételt növelnie kell a korábban érvényesített lakásszerzési kedvezmény alapjával.
Tartási (életjáradéki, öröklési) szerződésből származó jövedelem: Ingatlan tartási (életjáradéki, öröklési) szerződés keretében történő átruházásából származó jövedelem után az adó mértéke 20%.
